2016年以來租賃市場受到瞭非常大的關註。從國辦39號文《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，到住建部等九部委發佈的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再到廣州的“租購同權”，政策紅利不斷釋放。為什麼在2016年前後，國傢圍繞租賃有這麼多的政策？我相信，這代表著一個新的變化，這個變化反映瞭新的房地產階段已經到來。
1、租賃的活力是城市未來的台中市月子中心希望所在，尤其是在特大型城市和大城市，在中國主要是排名前十的千萬級別的人口凈流入城市。
那麼應該如何度量租賃活力呢？這裡有3個指標：
1、租賃人口占比
一線城市40%以上的人口選擇租賃是常態，租賃成為一種生活方式。能夠讓年輕人在租賃市場上活下來，能夠讓他們邁入城市的階梯。
2、租金收入彈性
這個比例不能太高，一線城市應該保持在1-1.2之間，即租金漲幅是收入漲幅的1倍左右，否則租金上漲太快，會自動遏制市場發展，會讓年輕人離開城市。
3、租金收台中產後之家介紹入比
這個比例一般以30%為臨界值，不能超過太多。國際大都市都普遍面臨買不起與租不起的問題。例如，倫敦等城市的租金收入比超過50%，這是一個很大的問題。目前國內重點城市這一比例隻有30%不到，甚至20%，這是因為合租和單間出租是主流需求。這給年輕人留在城市提供瞭暫時的“棲身之所”，這是中國城市之未來希望所在。
2、租賃市場是中台中高級月子中心國房地產市場“最後的紅利”。
2016年中國房地產市場總規模超過20萬億，其中新房12萬億，二手房6.5萬億，租賃1萬多億。從負面的方向看，租賃發展非常落後，購租嚴重失衡瞭。從正面的方向看，隻有補足租賃的短板，房地產市場才有希望，住有所居的目標才能真正實現，城市的活力才能更大。如果將來有一天在中國的一線城市出現“租不起”的情況，那麼大量年輕人口將難以在大城市立足。勞動密集型服務業的發展必將面臨高成本的問題。因此，發展租賃的意義十分重大。為什麼2016年以來，從中央到地方極為一致地提出發展租賃市場並特別強調人口凈流入城市的租賃發展問題。我相信，這一定是我們的決策者站得更高，看得更遠，看到瞭我們看不到的東西。這就是我們的未來，也是希望所在。
3、租賃的本質在於運營，運營的核心在於服務。
租賃是一個重服務的品類。我用一組數字來說明。今天中國最大的租賃運營機構是自如，自如7000名員工中，有3199名管傢，2000名保潔阿姨，700名傢修和搬傢師傅，447名客服人員，706名配置專員還有300人的互聯網團隊。本質上，租賃就是台中月子中心價格一個基於人的服務。做好租賃這件事，你得是一個中介公司，因為要收房、出房、要管理這一波人。其次，你得是一個裝修公司，因為每一個節點都會影響你的利潤。你還得是一個傢政公司，因為你要提供租後服務。最後，你還得是一個互聯網公司，管理7000人，要靠系統，要靠技術。解決50萬人，乃至100萬人、200萬人的服務體驗，要靠系統、要靠技術、靠數據、靠互聯網。
4、租賃問題是局部問題，不是全局問題，並不是所有城市都應該鼓勵發展租賃市場。
在中國，存在租賃供應不足的城市主要在TOP10城市，甚至可以說主要是北、上、深存在明顯缺口，其餘城市問題並不突出。如果我們一擁而上的話，帶來的問題就是租賃的庫存。未來在這種情況下，我們怎麼解決一線城市的租賃問題呢？這就要靠城市更新和城市的改造。在這三個一線城市，增加租賃供應，主要應該依賴存量的盤活，而不是增量的開發。增量的有限的土地應該用於開發產品與服務好的商品住宅。
5、城市改造不等於城市疏解，城市運營的核心在於人。
總有一種傾向讓人擔憂，就是通過舊城的改造，城中村的改造，二房東的清理逐步達到人口疏解的目標，似乎是城市人少瞭，城市就變好瞭。其台中月子中心實不是，城市是一個完整的生態系統，小孩、年輕人、老人一個都不能少；低收入群體、中等收入群體、高收入群體是相互依存的；灰領、藍領、白領、金領都是“領”。因此，無論哪一個城市，如果隻有高收入群體，隻有白領、金領，隻有高端服務業，那麼它必然不能長久持續。
在這裡，我們希望能夠讓白領有房住，能夠讓有錢的中產階級買得起房子，能夠換得起房子。同時我們也希望能夠讓低收入群體，特別是大學生、流動人口這些新市民能夠有房子住，能夠租得起，我認為我們的城市運營才能夠落地生根，城市的未來才有希望。所以城市的運營，核心在於能夠把人的運營和產業的運營結合在一起，而人和產業的運營本質上離不開我們租賃市場的發展。從這個角度講，城市更新、城市運營的核心就是讓城市更宜居，尤其是讓中低收入群體更宜居，給他們希望，就是給城市希望。
（文章轉自微信公眾號“金融讀書會”）
責編：劉瓊、季冉冉
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